政治经济

见多识广 | 海外华人如何继承中国的房产?这则真实案例告诉你操作步骤~~

张铮 发布日期 4周前

 

财富传承是华人社会永恒的话题。在疫情加持下,同时随着代际交接棒的来临,越来越多的海外华人华侨会在跨国财产继承方面有很多需求。我们来看一则来自上海市静安公证处的真实办案札记,希望对读者朋友们有所启发。     
                                                                             —— 条姐的话
 

 

 戴女士的继承之路

继承人戴女士和妹妹,相差几岁,都出生在台湾台北市,长大后随父母移居美国,目前都是美国公民,同时仍持有台湾身份。戴女士的妈妈程女士也是双重身份。
 
被继承人程女士生前先后在江苏昆山购入两幢别墅,同一年又在上海购入一套大平层单元。在美国生活的程女士几年后婚姻破裂,又过了没多久就撒手人寰了,生前没有来得及立遗嘱及遗赠抚养协议
 
现继承人戴女士要求继承上述遗产,其余继承人(即被继承人的母亲、另一个女儿)放弃继承。问题来了:
 
到底应该适用哪个国家或地区法律?有哪些具体审查内容?
 
我们来看一下如何回答上述两个问题:
 
首先,在戴家案例中,由于大部分法律事实均发生在美国与台湾地区,而作为遗产的房产分别位于上海与江苏昆山。根据法律规定,对于戴女士的继承案件来说,适用不动产所在地法,即中国大陆法为最合适的、最符合实际情况的选择。目前实践中,如果办理公证,上海的房产和昆山的房产,须分别向当地各自公证机构单独申请。
 
同时,根据法律规定:“夫妻财产关系,当事人可以协议选择适用一方当事人经常居所地法律、国籍国法律或者主要财产所在地法律。当事人没有选择的,适用共同经常居所地法律;没有共同经常居所地的,适用共同国籍国法律。”
本案中,戴女士的母亲程女士生前与前夫在美国离婚,双方也没有选择法律适用,则其夫妻财产关系适用双方共同经常居所地法律,即美国法律。现在双方的确是在美国离婚,则夫妻离婚协议中的财产分割部分条款就作为本案厘清被继承人名下份额的依据。
 
其次,办理涉外继承案件,还需审查的内容包括了被继承人程女士与继承人的人员关系、其生前是否设立过遗嘱、继承人对遗产的态度等,这些文件都需要在美国与台湾两地进行公证,证明情况的真实性,以此使公证处能够进行合法性审查。
 
特殊情况:
戴家的房产分散在上海及昆山两地,相关人员的出生、结婚、离婚、死亡等事实都发生在境外台湾地区和美国。
 

在戴家这类涉外继承案件办理中,需要境外的文件汇总后,通过一定的调查,公证处才能出具公证书。

 
值得注意的是,根据法律规定,境外的文件只有在境外完成公证、认证(转递)等手续后,境内公证机构、房地产交易中心等机构才能承认和接受。
 
以往此时,都是请当事人自己解决。实务操作中,还会遇到当事人是否有能力找到合适的当地公证人、当地公证人制作的公证书形式与内容是否完全符合接收方的要求等情况,最终往往使当事人国内国外来回奔波,费时费力,效果往往差强人意。
 
而戴家案件中,除台湾地区需要办理公证之外,也需要在美国当地办理公证和认证,而美国当地公证认证手续及流程与台湾地区千差万别。此外,台湾地区与美国当地制作的公证书发往国内使用,还需要分别符合上海及昆山的公证处、房地产交易中心等相关部门的要求。
 
解决方式:公证提前一步,“一揽子”解决问题。
 

我们运用担任国际公证联盟、中国公证协会等平台专业委员会成员的优势,以及驾驭各种语言的能力,迅速整合各方资源,向当事人推荐了台北公证人、美国公证人、昆山当地公证员,并联合当事人聘请的律师,形成了一个全球专项项目组,提前同步相关信息和要求,以求最大限度避免在各个环节使用中由于各个机构要求不同最终导致公证书不能使用的情况。

 

我们主动牵头分别起草了相关文件与台北、美国、昆山公证人等专业人士一起同步和调整,并把各地公证人、上海和昆山两地房地产交易中心的办证要求等提前予以汇总和统一,协调出各方都能接受的方案,同时厘清具体步骤及每一步骤对应需要完成的工作,建立全球同步调进度表。为了沟通,过程中仅视频电话会议就使用了好几十小时,来往电子邮件更多达上百封。

 

启发

随着市场多元化的发展,公证工作也不再是简单地证明模式。根据当事人提出的申请以及结合当事人实际情况,制定一种综合的、多方位的服务模式,已逐渐成为市场需求。戴家公证的圆满解决就是此类模式较好的一种尝试。

 

END
      

本期作者:张铮

公证员(Notary)

仲裁员(Arbitrator)

从事公证行业 22 年,兼任仲裁员 6 年。

目前任职于上海市静安公证处,专注于涉外私人财富传承。 

电子邮件: zhangzhengnotary@163.com
编辑:头条君
出品:多伦多时间
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